Bất động sản Việt Nam nắm cơ hội phục hồi 2021

Năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát đã gây ra một số gián đoạn cho nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh đã trở lại trạng thái bình thường mới vào giữa năm nhờ các biện pháp kiểm soát hiệu quả từ Chính phủ.

Đánh giá của Ngân hàng Thế giới cho thấy Việt Nam vẫn đang duy trì các yếu tố cơ bản tốt, với tốc độ tăng trưởng cao nhất ở Đông Nam Á và khu vực châu Á.

Những yếu tố trên tiếp tục thúc đẩy nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam năm qua. Tuy nhiên, mặc dù hàng nghìn chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài đã được hỗ trợ nhập cảnh, nhưng vẫn còn một số lượng lớn người đang chờ đợi, gây khó khăn cho việc đầu tư và mở rộng kinh doanh tại Việt Nam.

Với tâm lý “tiền mặt là vua” trong bối cảnh hiện tại, các nhà đầu tư thường ưu tiên giữ nguồn vốn và chỉ tập trung vào các thị trường họ đã am hiểu. Hoạt động bất động sản tăng trưởng chậm lại nhưng các tên tuổi quốc tế đã có mặt tại Việt Nam vẫn rất kiên trì với chiến lược đầu tư bằng cách tiếp tục tìm mua tài sản hoặc hợp tác với doanh nghiệp nội địa có uy tín.

Trong những giao dịch được ghi nhận trong năm 2020, có những giao dịch trị giá rất đáng kể, nhiều hơn 500 triệu USD và đến từ những nhà đầu tư có tên tuổi rất lớn trên thị trường quốc tế với giá trị danh mục quản lý nhiều tỷ đô la Mỹ.

Đối với nhà đầu tư nội địa, quá trình phê duyệt bị trì hoãn cùng với chính sách thắt chặt tín dụng và ảnh hưởng từ dịch bệnh đã tạo áp lực ngắn hạn lên dòng tiền và thanh khoản của nhà đầu tư.

Theo quan sát của JLL, hiện vẫn đang có nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao, và tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản còn non trẻ và đang phát triển.

Dù các giao dịch này vẫn đang trong giai đoạn được đàm phán và rà soát pháp lý, đây vẫn được đánh giá là yếu tố tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam bởi niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài về sự phục hồi của thị trường và sức mua của người dân sẽ được cải thiện trong năm tới.

Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận chi phí sử dụng vốn của các chủ đầu tư Việt Nam sẽ có xu hướng gia tăng, nhằm bù đắp cho phần bù rủi ro hơn trong bối cảnh Covid-19 đang có ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Điều này có thể nhìn thấy khi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng thương mại, mặc dù lãi suất cho vay giảm so với các năm trước, nhưng chất lượng tín dụng luôn được các ngân hàng quan tâm, do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không thỏa mãn được các điều kiện vay này.

Do đó, một số nhà phát triển trong nước tích cực huy động vốn thông qua hình thức tài trợ nợ, điển hình như: tìm kiếm đối tác vốn hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp với chi phí huy động vốn bình quân dao động 7.9% – 13% cho nhóm ngành bất động sản, bình quân đạt 10.5%, kỳ hạn 3-5 năm.

Với doanh nghiệp bất động sản có chi phí huy động ở mức 13% (chưa bao gồm chi phí thu xếp vốn) có thể thấy cao gấp đôi so với lãi suất huy động tiền gửi của các ngân hàng thương mại hiện tại ở mức 5.3% – 6.0%, kỳ hạn một năm. Điều này có thể trở thành một áp lực cho doanh nghiệp phải khai thác hiệu quả khi sử dụng đòn bẩy tài chính nợ này.

Nhu cầu đối với tài sản nhà ở vẫn ổn định và ít bị ảnh hưởng bởi các tác động từ thị trường, xu hướng nhà ở với mật độ dân số cao và không gian cộng đồng lớn có khả năng làm tăng nguy cơ lây nhiễm. Tuy nhiên, bất động sản nhà ở vẫn là tài sản đầu tư tốt, hưởng lợi từ thu nhập tiền thuê ổn định và khả năng linh hoạt giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy.

Ngành khách sạn là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề, các biện pháp đóng cửa biên giới và thắt chặt đường hàng không khiến hàng loạt khách sạn trong nước phải đối mặt với mức công suất phòng thấp chưa từng có trong lịch sử.

 

Bằng cách này, các khách sạn cố gắng duy trì hoạt động để có thêm doanh thu để bù vào chi phí để đạt được mức hòa vốn, tuy nhiên rất khó để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với khoản vay.

Ngành khách sạn là ngành có tốc độ phản ứng rất nhanh với các cú sốc về nhu cầu, và cũng là ngành sẽ có sự phục hồi đầu tiên, vì vậy, các giải pháp tài chính ngắn hạn trên đang được áp dụng để thu hẹp sự chênh lệnh dòng tiền cho đến khi nhu cầu về du lịch tăng trưởng trở lại.

Thị trường bán lẻ cũng chịu tác động không kém vì chính phủ các nước yêu cầu giãn cách xã hội, hạn chế đi lại. Các trung tâm mua sắm đang gặp khó khăn để duy trì lượng khách hàng, trong bối cảnh người tiêu dùng hạn chế chi tiêu trong thời kỳ suy thoái toàn cầu.

Các nhà bán lẻ phải chuẩn bị để bước vào giai đoạn rủi ro cao đối với dòng tiền và tăng chi phí vận hành phát sinh do sự sụt giảm nhu cầu tiêu dùng và gián đoạn chuỗi cung ứng. Bảo vệ dòng tiền vẫn rất quan trọng đối với tất cả các nhà bán lẻ và đặc biệt đối với những nhà đầu tư có biên lợi nhuận mỏng. Các nhà bán lẻ có tiềm lực mạnh mẽ để vận hành tốt kênh bán hàng trực tuyến và xây dựng mô hình bán lẻ đa kênh linh hoạt sẽ hưởng lợi lâu dài. Đảm bảo sự linh hoạt và dẻo dai của chuỗi cung ứng cũng sẽ là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro của những cú sốc trong tương lai.

Đối với thị trường văn phòng, bệnh dịch làm trì hoãn các hoạt động đầu tư và tăng trưởng cho thuê sẽ chậm hơn so với dự báo trước đây. Các văn phòng Hạng A & B bắt đầu cảm thấy áp lực với diện tích hấp thụ ròng lần đầu tiên bị ghi nhận âm sau một thập kỷ. Số người làm việc từ xa tăng mạnh có khả năng làm giảm tỷ lệ sử dụng văn phòng của các doanh nghiệp. Về lâu dài, tình hình dịch bệnh có thể thúc đẩy đầu tư vào các sản phẩm công nghệ giúp nhân viên làm việc từ xa.

Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nhiều ngành công nghiệp; tuy nhiên, nó cũng đã tạo ra các cơ hội tăng trưởng tiềm năng. Khu công nghiệp là phân khúc bất động sản có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á.

Báo cáo mới nhất của JLL cho biết một số công ty đa quốc gia đã rục rịch lên kế hoạch mở rộng hoạt động tại Việt Nam từ năm ngoái, nhằm giảm áp lực hàng rào thuế quan mới đối với hàng hóa xuất khẩu từ Trung Quốc sang Hoa Kỳ và tìm kiếm thị trường thay thế phòng khi giá tăng cao. Covid-19 là chất xúc tác thúc đẩy quá trình dịch chuyển xưởng sản xuất diễn ra nhanh hơn, việc đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do tác động của dịch bệnh đã khiến các doanh nghiệp nhận ra sự cấp bách của việc đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh phụ thuộc vào một quốc gia.

Với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU có hiệu lực từ tháng 8/2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư và nhà sản xuất đối với bất động sản công nghiệp.

Một tin tức nổi bật gần đây, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron, đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony, có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.

Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp hiện hữu nổi tiếng như BWI, Logos, Mapletree, Boustead, v.v., chúng tôi đã quan sát thấy một số nhà đầu tư trong nước và gần đây nhất là các nhà đầu tư Nhật Bản đang quan tâm đến phân khúc đầy tiềm năng này.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm hecta để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương.

Tuy nhiên, không phải tất cả các ngành sản xuất đều có thể dễ dàng chuyển sang Việt Nam. Mức lương công nhân sản xuất tại Trung Quốc hiện cao gấp ba lần Việt Nam, nhưng trình độ tay nghề của công nhân nơi này cũng cao hơn. Quy mô của Trung Quốc không thể được nhân rộng: lượng lao động công nghiệp di cư ở Trung Quốc còn cao hơn dân số Việt Nam. Hơn nữa, một khối lượng lớn ngành hàng sản xuất là để phục vụ thị trường nội địa Trung Quốc.

Nhiều cơ sở kho bãi tại Việt Nam hiện nay vẫn còn khá lạc hậu so với tốc độ tăng trưởng của công nghệ, đã đến lúc các bên liên quan cần tiến hành tái phát triển và nâng cấp kho bãi công nghệ thông minh và tự động hóa cao, để đáp ứng được nhu cầu tiêu dùng ngày càng lớn.

Nhìn xa hơn, mọi thách thức là đều là cơ hội để tăng trưởng và các doanh nghiệp tại Việt Nam nên nắm bắt cơ hội để thay đổi và cải thiện. Nhiều nhà đầu tư mà chúng tôi làm việc vẫn giữ bình tĩnh và lạc quan, họ cũng cam kết sẽ tiếp tục tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn.

Vị trí đàm phán giữa người bán và người mua ngày càng trở nên cân bằng hơn. Khi Việt Nam đón nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế có năng lực tài chính mạnh mẽ, cơ cấu giao dịch sẽ đa dạng và phức tạp hơn. Vai trò của đơn vị tư vấn đầu tư tài sản chuyên nghiệp là không thể thiếu, khi các nhà đầu tư cần tận dụng chuyên môn và đẩy nhanh quá trình giao dịch.

Điều này đã xảy ra ở các thị trường phát triển và chúng tôi tin rằng Việt Nam đang bắt đầu đi theo hành trình trên. Do đó, chúng tôi kỳ vọng sẽ có nhiều giao dịch thành công hơn khi thị trường được dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2021.

NGUYỄN THỊ KHÁNH VÂN